Hauptpflichten des Mieters
Mieter muss Miete und Betriebskosten (§ 556 BGB) zahlen. Klausuren zu Betriebskosten sind häufig.
Rechte des Mieters
- Mangelbeseitigungsanspruch § 535 Abs. 1 S. 1, 2 BGB
- Gewährleistungsanspruch §§ 536 ff ab Übergabe (Minderung nach § 536 BGB, Schadensersatz nach § 536 a BGB, Aufwendungsersatzanspruch §§ 536 a, 539) – §§ 536 ff. verdrängen das Leistungsstörungsrecht AT und c.i.c. nach Übergabe. Bei Rechtsmängeln ist eine Übergabe nicht erforderlich.
- Kündigungsrecht § 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 1 BGB – Kündigung ersetzt Rücktritt im Mietrecht.
Ein Mietmangel liegt vor, wenn Ist- von der Soll-Beschaffenheit negativ abweicht und der vertragsgemäße Gebrauch dadurch unmittelbar erheblich beeinträchtigt wird (nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit muss außer Betracht bleiben, § 536 Abs. 1 Nr. 3).
Als Mangel gilt beispielsweise, wenn die Wohnfläche 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen liegt. Als Mangel sind auch die Verletzung des jeden Gewerbemietvertrags immanenten Konkurrenzschutzgebots sowie äußere Gefahrenquellen (Umfeldmängel). § 536 Abs. 3 regelt den Rechtsmangel (Beispiel: Doppelvermietung – meist in Verbindung mit Problemen der verbotenen Eigenmacht, Besitzüberlassungsanspruch kann von erstem Mieter nicht mit einstweiliger Verfügung gesichert werden)
Lärm vom Nachbargrundstück ist dann kein Mangel, wenn Vermieter selbst nach § 906 I BGB entschädigungslos dulden müsste. Kinderlärm steht unter Toleranzgebot des § 22 I a BImSchG.
Mängelbeseitigungsanspruch (535) kann als ZBR gegen Mietzins geltend gemacht werden, nachdem Mieter den Mangel angezeigt hat. Das Zurückbehaltungsrecht ist unabhängig von Minderung, d.h. es darf sowohl gemindert als auch zurückbehalten werden. Das ZBR wird vor allem relevant, wenn eine Minderung an der Kenntnis vom Mangel nach § 536 b BGB scheitert.
Ausschluss von Mängelrechten
Gesetzlich nach § 536 b (Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss), § 536 c (unterlassene Anzeige eines Mangels), § 536 d (Vertraglicher Ausschluss), § 326 Abs. 2 S. 1. Alt. 1 analog (Mieter hat Mangel zu vertreten)
Schadensersatz
- Schadensersatzanspruch bezüglich Mängel, die bereits bei Vertragsschluss vorlagen über § 536 a Abs. 1 Alt. 1 – kein Verschulden erforderlich
- Schadensersatzanspruch für Mängel nach Vertragsschluss § 536 a Abs. 1 Alt. 2 – Verschulden erforderlich
Entscheidend, ob Mietmangel anfänglich oder nicht – maßgeblicher Zeitpunkt ist Vertragsschluss.
Alle Schäden aufgrund des Mangel sind erfasst (Kosten einstweilige Unterbringung, Verdienstausfall, Sachschäden), über § 284 auch nutzlose Aufwendungen. § 823 BGB ist daneben anwendbar. Spätere Kündigung ist für den Schadensersatzanspruch unerheblich.
Aufwendungsersatzanspruch über § 536 a Abs. 2 Nr. 1, 2 BGB. Aus § 242 Anspruch auf zweckgebundenen Kostenvorschuss.
Wichtig: § 536 a Abs. 2 BGB ist abschließend für Aufwendungen des Mieters. Liegen die Voraussetzungen nicht vor, können die Aufwendungen nicht über GoA, § 536 a Abs. 1, 812 geltend gemacht werden, da ansonsten strenge Voraussetzungen des § 536 a Abs. 2 umgangen werden. (Vgl. Übungsfall 6)
Bei Aufwendungen auf die Mietsache außerhalb von Mängelbeseitigung (Verschönerung) gilt § 539 i.V.m. GoA (man braucht Fremdgeschäftsführungswille, meist Interesse an schönerem Wohnen). § 539 sperrt §§ 951, 536 a, 812. Ausnahmsweise geht Kondiktion, wenn das Mietverhältnis früher endete als vereinbart und Vermieter dadurch in Genuss der Vorteile kam oder wenn in Erwartung späteren Eigentumserwerbs Aufwendungen getätigt wurden. Es besteht ein Wegnahmerecht für eingebaute Einrichtungen (Wandschrank, WC-Deckel, Waschbecken) nach § 539 Abs. 2, 552, 578 Abs. 2 (im Gewerbemietrecht kann Wegnahmerecht auch ohne Ausgleich ausgeschlossen werden)
556 b Abs. 2: Selbst wenn vertraglich anders vereinbart, kann Mieter gegen Mietforderung mit Schadensersatz- beziehungsweise Aufwendungsersatzanspruch aufrechnen. Der Mieter muss aber dem Vermieter seine Absicht einen Monat zuvor schriftlich anzeigen.
Kündigungsrecht folgt aus § 543 BGB.